摘要

万科企业将在2026年08月27日（港股盘后）发布最新季度财报，市场关注其盈利修复与现金流安全边际，预计披露将聚焦去库存与债务结构优化进展。

市场预测

目前缺少权威一致预期可量化披露，因此本季度营收、毛利率、净利润或净利率、调整后每股收益等预测数据暂无法展示；上季度管理层对本季度的具体预测亦未检索到披露。公司主营业务亮点在于以开发与经营业务为核心，上一季度该板块实现收入1,830.55亿元；发展前景最大的现有业务为物业管理，收入为373.65亿元。

上季度回顾

公司上一季度毛利率为9.15%，净利率为-20.58%，归属于母公司股东的净利润为-59.52亿元，环比增长率为90.17%；由于工具暂未提供营收总额及调整后每股收益的同比数据，相关口径无法列示。上季度公司经营重点围绕项目去化与降杠杆，净利率承压背景下，费用与投资性现金流更趋谨慎。主营业务方面，开发与经营业务收入1,830.55亿元、物业管理收入373.65亿元、其他业务收入173.93亿元、抵消项为-43.81亿元。

本季度展望

去库存与现金流管理

行业销售仍处在弱复苏区间，去库存与现金回款效率是本季度成败关键。若加速项目去化和严格控制土储投入，将直接改善经营活动现金流并缓释短期流动性压力。伴随价格策略更灵活、重点城市项目加大营销资源倾斜，预计存货周转将有所缩短；同时，公司对非核心城市的项目节奏有望进一步收缩，以压缩现金消耗并集中资源于一线和核心二线城市的可售货值。若回款率与现金覆盖率同步提升，将对净杠杆与利息负担形成正向传导，有助于利润表边际修复。

成本与毛利率修复

上一季度9.15%的毛利率反映了高成本土储与价格折让的双重影响，短期毛利率改善取决于新开工结构优化与供应链降本。通过强化限本控造、与核心承包商重新议价以及工程节拍优化，单位建造成本有望缓慢下降；新开盘项目若以更高周转效率匹配合理定价，毛利率可能在本季度触底回升。由于净利率上季为-20.58%，费用端的效率改善与利息支出下降将是利润端修复的重要驱动，若融资成本下降叠加资产处置收益落地，净损失可能收窄。

物业与资产运营

物业板块收入基数为373.65亿元，具备现金流稳定、风险较低的特性，是公司在弱周期中平滑波动的重要支撑。通过提升在管面积的结构质量、推进社区增值服务与商办资产运营效率，该板块的毛利弹性有望优于开发业务。若公司在城市更新、商业运营及租赁住房等存量资产的盘活效率提高，可进一步增强经常性收入与经营现金流可见度，这将改善市场对公司盈利稳定性的预期，并对估值形成支撑。

分析师观点

基于近六个月市场公开研报与评论的整理，偏谨慎的观点占据主导。多家机构强调行业销售弱势与资金面紧张背景下，公司盈利修复的不确定性仍然较高，焦点在于去库存效率、回款率与债务到期安排之间的平衡。部分分析师指出，若公司在核心城市的销售恢复与资产处置推进顺利，利润表有望边际改善；但若销售回暖不及预期，净利率修复将受限。从持仓与目标价评论来看，机构普遍建议关注现金流安全边际，而对短期盈利弹性的判断较为保守，显示市场仍在等待更明确的数据验证与政策环境改善的信号。